Nový Občiansky zákonník 2027: 5 zmien pre vlastníkov nehnuteľností

V skratke: Vláda 6. mája 2026 schválila návrh nového Občianskeho zákonníka — najväčšiu zmenu súkromného práva za 60 rokov. Účinnosť je navrhovaná na 1. júla 2027. Menia sa pravidlá dedenia (povinný podiel detí klesá), zavádza sa dedičská zmluva, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) sa nahrádza spoločným imaním manželov (SIM), upravujú sa susedské vzťahy a mení sa aj nájom bytov.

Čo sa mení a prečo

Zákon, podľa ktorého sa dnes na Slovensku delí majetok, vznikol v roku 1964 — v inom hospodárskom systéme a inej spoločnosti. Po desaťročiach novelizácií a záplat vláda schválila jeho úplnú náhradu.

Pre vlastníkov bytov, domov a pozemkov to znamená päť zásadných zmien, ktoré stoja za to poznať ešte pred nadobudnutím účinnosti.

1. Dedenie — deti dostanú menej, vydedenie bude jednoduchšie

Najvýraznejšou zmenou je zníženie povinného podielu detí. Ide o minimálny podiel z dedičstva, ktorý zo zákona patrí potomkom poručiteľa — aj keď v závete určil iné rozdelenie.

Dnes má každý plnoletý potomok zo zákona nárok na polovicu svojho zákonného podielu. Po novom mu bude stačiť dať len jednu štvrtinu. Pri maloletých deťoch klesá nárok z celého podielu na tri štvrtiny.

V praxi to znamená výraznú zmenu pri rozhodovaní o tom, komu prenechať byt či dom. Rodič, ktorý nechce, aby dedičstvo skončilo rovnakým dielom u všetkých detí, bude mať podstatne väčšiu slobodu nakladať so svojím majetkom.

Pribúda aj nový dôvod na vydedenie — ak potomok „trvalo vedie márnotratný život". Zákon však tento pojem presne nedefinuje, takže o jeho výklade budú nakoniec rozhodovať súdy.

2. Dedičská zmluva — nový nástroj silnejší ako závet

Po prvý raz od roku 1964 sa do slovenského práva vracia inštitút dedičskej zmluvy. Ide o dvojstrannú dohodu medzi poručiteľom a budúcim dedičom, v ktorej si vopred dohodnú, kto čo dostane a za akých podmienok.

Hlavný rozdiel oproti závetu je v záväznosti. Závet je jednostranný úkon — môžete ho kedykoľvek zmeniť alebo zničiť. Dedičskú zmluvu však sami nezrušíte. Potrebujete súhlas druhej strany, alebo si možnosť odstúpenia musíte v zmluve vopred dohodnúť.

A ešte jeden zásadný rozdiel: dedičská zmluva má prednosť pred závetom aj pred zákonným dedením. Ak by ste mali oboje a ich obsah by si odporoval, uplatní sa zmluva.

V dedičskej zmluve môžete dohodnúť aj protihodnotu — opateru, mesačnú rentu, jednorazovú platbu alebo splnenie konkrétnej podmienky. Tomuto inštitútu sme venovali samostatný článok: Dedičská zmluva po novom: silnejšia ako závet (príklad z praxe).

3. Koniec BSM, prichádza SIM — a spolu aj dlhy

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) sa ruší. Nahrádza ho spoločné imanie manželov (SIM).

Rozdiel nie je len v názve. SIM po novom automaticky zahŕňa nielen spoločný majetok nadobudnutý počas manželstva, ale aj spoločné dlhy a záväzky. Do SIM patrí dokonca aj hodnota podielu v spoločnosti s ručením obmedzeným alebo v družstve, ak ho jeden z manželov nadobudol počas manželstva.

Predmanželské a manželské zmluvy uzavreté formou notárskej zápisnice sa stávajú bežným nástrojom. Manželia si môžu dohodnúť oddelený majetok, modifikovaný režim spoločného imania, alebo si vopred určiť, čo komu pripadne pri prípadnom rozvode.

Pri kúpe bytu počas manželstva to znamená, že je dôležitejšie ako kedykoľvek predtým vopred vyriešiť otázky vlastníctva, financovania a prípadných dlhov.

4. Susedské vzťahy — koniec dohadom o jablkách a plote

Po desaťročiach sporov sa konečne menia aj pravidlá medzi susedmi.

• Opadané ovocie po novom patrí tomu, na koho pozemok padne.
• Spoločný plot medzi dvoma pozemkami patrí obom susedom — obaja sa oň musia spoločne starať.
• Prerastajúce konáre a korene si po vyzvaní môže odstrániť aj sused, ktorému prerastajú, ak ich vlastník stromu neorezáva. Musí to však byť vo vhodnom ročnom období.
• Presnejšie sa upravujú pravidlá pre hluk, pach a tienenie.

Cieľom je obmedziť dlhoročné susedské spory, ktoré dnes končia na súdoch bez jasnej právnej úpravy.

5. Nájom bytov — rýchlejšie výpovede pre obe strany

Posledná z hlavných zmien sa dotýka nájomných zmlúv.

Zákon zavádza nový pojem — nájomník namiesto doterajšieho nájomca. Zmluva po novom platí už dohodnutím podmienok, nemusí sa čakať na odovzdanie bytu. Výpovedná lehota pri nehnuteľnostiach sa skracuje na dva mesiace. Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné aj pri modernizácii bytu — podľa pravidiel, ktoré zákon presne definuje.

Pre prenajímateľov to znamená jednoduchšie pravidlá pri ukončovaní zmluvy s neplatičmi. Pre nájomníkov potrebu pozornejšieho čítania zmluvy.

Kedy zmeny začnú platiť?

Návrh prešiel vládou 6. mája 2026, ale ešte ho musí schváliť parlament. Účinnosť je navrhovaná na 1. júla 2027. Pre prebiehajúce dedičské konania a staršie zmluvy sa v prechodnom období uplatnia doterajšie predpisy.

Zmluvy uzavreté pred účinnosťou nového zákona si zachovajú platnosť, ale nové vzťahy už pôjdu podľa nových pravidiel.

Často kladené otázky

Kedy začne platiť nový Občiansky zákonník?

Účinnosť je navrhovaná na 1. júla 2027. Vláda návrh schválila 6. mája 2026, parlament ho musí ešte prerokovať.

Aký je rozdiel medzi BSM a SIM?

BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) zahŕňa len spoločný majetok. SIM (spoločné imanie manželov) zahŕňa aj spoločné dlhy a záväzky vzniknuté počas manželstva.

O koľko sa zníži povinný podiel detí?

Pre plnoletých potomkov klesá z polovice na štvrtinu zákonného podielu. Pre maloletých z celého podielu na tri štvrtiny.

Čo je dedičská zmluva?

Dvojstranná dohoda medzi vami a budúcim dedičom, uzavretá pred notárom. Má prednosť pred závetom aj pred zákonným dedením. Nedá sa jednostranne zrušiť.

Komu patria jablká, ktoré padnú na môj pozemok zo susedovho stromu?

Po novom patria tomu, na koho pozemok spadnú. Doteraz to bolo právne sporné.

Aká bude výpovedná lehota pri nájme bytu po novom?

Pri nehnuteľnostiach sa skracuje na dva mesiace, ak v zmluve nie je dohodnuté inak.

Ako vám pomôže BYVO

V BYVO sme realitná kancelária, ktorá nepozerá len na to, či vám pekne nafotí byt. Pri predaji, kúpe alebo prepise nehnuteľnosti rozhoduje množstvo „malých" detailov — manželský majetok, dedenie, nájomný vzťah, práva voči susedom. To, čo sa nedorieši na začiatku, vás na konci môže stáť tisíce eur.

Máme sieť overených notárov a advokátov, s ktorými spolupracujeme každý deň.

Vy riešite domov. My riešime všetko okolo neho.

V nadchádzajúcich článkoch sa budeme postupne venovať jednotlivým témam — dedičská zmluva, predmanželská zmluva, rozvod a spoločná nehnuteľnosť, susedské spory, nájomná zmluva po novom.

Obsah článku vychádza z návrhu Občianskeho zákonníka schváleného vládou Slovenskej republiky 6. mája 2026. Definitívne znenie sa môže meniť v parlamentnom procese. Tento článok nenahrádza individuálnu právnu konzultáciu.