Hypotéky · 2026
Nové pravidlá hypoték od októbra 2026: kto si požičia viac a kto menej
Hypotéky na Slovensku čaká jedna z najvýraznejších zmien za posledné roky. Národná banka Slovenska (NBS) 1. júna 2026 predstavila návrh, ktorý mení doteraz jednotné pravidlo pre výšku hypotéky. Po novom bude rozhodovať to, koľkú nehnuteľnosť v poradí kupujete a v akom ste veku. Mladým na prvé bývanie sa pravidlá uvoľnia, investorom naopak sprísnia.
Poďme si vysvetliť, čo presne sa mení, prečo k tomu dochádza a čo to znamená pre vás.
Čo je LTV a čo sa mení
LTV (Loan to Value) je ukazovateľ, ktorý hovorí, akú časť hodnoty nehnuteľnosti vám banka požičia. Zvyšok musíte mať nasporený z vlastného (tzv. akontácia).
Dnes platí jeden plošný strop: banka môže financovať maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom výnimku do vyššej hranice môže udeliť len obmedzenej časti hypoték. V praxi to znamená, že väčšina kupujúcich musí mať nasporených aspoň 20 % z ceny. Návrh NBS tento jednotný strop nahrádza tromi rôznymi hranicami podľa toho, kto a na čo si požičiava.
Tri skupiny žiadateľov
1. Prvé bývanie pre mladých – až 90 %. Pre žiadateľov do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť a hypotékou financujú kúpu alebo výstavbu vlastného bývania, sa limit zvýši na 90 %. Stačí im teda menej nasporené.
2. Ostatní a druhá nehnuteľnosť – zostáva 80 %. Pre väčšinu žiadateľov (starší ako 35 rokov alebo tí, ktorí už jednu nehnuteľnosť vlastnia) sa nič zásadné nemení. Výnimku na 90 % však bude môcť banka po novom udeliť len malej časti týchto úverov.
3. Tretia a ďalšia nehnuteľnosť – maximálne 70 %. Pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti klesne strop na 70 %, a to bez ohľadu na vek či účel. Kto rozširuje svoj majetok, bude potrebovať aspoň 30 % z vlastných peňazí.
Ako to vyzerá v praxi pri byte za 200 000 €:
- Prvé bývanie (90 %): banka požičia 180 000 €, vlastných potrebujete 20 000 €.
- Druhá nehnuteľnosť (80 %): banka požičia 160 000 €, vlastných potrebujete 40 000 €.
- Tretia a ďalšia (70 %): banka požičia 140 000 €, vlastných potrebujete 60 000 €.
Prečo NBS k zmene pristupuje
Dôvodom je rastúci investičný dopyt. Podľa analýz NBS v roku 2025 viac ako polovicu bytov na úver kúpili ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili, a v 16 % prípadov išlo dokonca o tretiu či ďalšiu nehnuteľnosť.
Tento dopyt tlačí ceny nahor – v prvom štvrťroku 2026 vzrástli ceny nehnuteľností medziročne o približne 14 %. Pre mladých a prvokupujúcich sa tak vlastné bývanie stáva ťažšie dostupné. Cieľom NBS je uľahčiť vstup na trh práve im a zároveň zmierniť riziká pre finančnú stabilitu. Podobnú úpravu plošného limitu odporučil aj Medzinárodný menový fond.
Ako sa bude počítať počet nehnuteľností
Pri posudzovaní pomôže poznať niekoľko praktických detailov vopred:
- Počet nehnuteľností sa overuje v katastri nehnuteľností.
- Do počtu sa rátajú aj spoluvlastnícke podiely, ale len ak dosahujú aspoň 50 %.
- Posudzujú sa len nehnuteľnosti na Slovensku – vlastníctvo v zahraničí sa neskúma.
- Pozemky ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa práve financuje, sa do počtu nezahŕňajú.
Treba dodať, že limity sú stropy – konkrétnu výšku LTV vždy určuje banka podľa rizikovosti úveru a môže byť aj nižšia.
Čo to znamená pre vás
Kupujete prvé bývanie? Pre vás je to dobrá správa. Budete potrebovať menej nasporené a k vlastnému bytu sa môžete dostať o niečo skôr. Aj tak odporúčame počítať s rezervou na poplatky, vybavenie a nečakané výdavky.
Uvažujete o investičnej nehnuteľnosti? Pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti sa pripravte na vyššiu akontáciu. Nižšia páka znamená, že na rovnaký nákup budete potrebovať viac vlastného kapitálu a výnos z investície môže byť nižší ako doteraz.
Plánujete predaj? Zmena pravidiel môže ovplyvniť štruktúru dopytu – časť investorov môže zvažovať skoršiu kúpu, prípadne sa po zavedení limitov stiahnuť. O to dôležitejšie je nastaviť realistickú cenu zodpovedajúcu reálnemu trhu.
Odkedy by zmena mala platiť
Zdôraznime jednu vec: zatiaľ ide o návrh. Príslušné opatrenie NBS prejde počas júna 2026 medzirezortným pripomienkovým konaním. Navrhovaná účinnosť je 1. október 2026 – ak návrh v tejto podobe prejde. Podrobné analýzy zverejnila NBS v Správe o finančnej stabilite (máj 2026) a v samostatnom dokumente s otázkami a odpoveďami.
Plánujete kúpu alebo predaj nehnuteľnosti?
Či už zháňate prvé bývanie, alebo zvažujete investíciu, oplatí sa vedieť, na čom reálne stojíte – ešte predtým, než zmena vstúpi do platnosti. V BYVO vám radi pomôžeme zorientovať sa v aktuálnych podmienkach aj na samotnom trhu. A ak uvažujete o predaji, začnite tým najdôležitejším – poznaním reálnej hodnoty vašej nehnuteľnosti.
Nezáväzné nacenenie na byvo.skČlánok má informatívny charakter a nie je finančným poradenstvom. Konkrétne podmienky hypotéky vždy závisia od posúdenia banky.
